Kategoriarkiv: Fastigheter

Lokalhyreskontrakt

Lokalhyreskontrakt. Hyresavtal och lokalhyresavtal. En av de största kostnadsposterna är för många företag lokalhyran. I ett lokalhyreskontrakt regleras bland annat hyrans storlek. I de flesta hyreskontrakt finns en indexklausul som innebär att hyran räknas upp med inflationen varje år.

Innan Du som företagare skriver på ett hyresavtal avseende lokal bör Du läsa igenom lokalhyresavtalet noga. Ta reda på vad som ingår i hyran och vilken uppsägningstid som gäller.

Om ett lokalhyreskontrakt löper i mer än nio månader har lokalhyresgästen i regel ett så kallat indirekt besittningsskydd. På grund av detta skydd kan hyresvärden få ersätta hyresgästen för eventuella förluster för det fall att hyresavtalet upphör i förtid. Du har även såsom lokalhyresgäst, på grund av besittningsskyddet, rätt till skälig tid för avflyttning vid en uppsägning av lokalhyreskontraktet.

Det är möjligt att mellan en hyresvärd och en hyresgäst fördela ansvaret för lokalens brandskydd genom en så kallad brandskyddsklausul. Om hyresgästens ansvar i denna del är förenad med en kostnad kan detta komma att påverka hyran.

För det fall att Du har frågor om lokalhyresrätt och lokalhyreskontrakt är Du välkommen att kontakta någon av våra jurister på Waldenberg Melin Juridik. Vi arbetar mycket med hyresrätt för både privatbostäder och lokaler och svarar gärna på Dina frågor om till exempel uppsägningstid, hyrans storlek, besittningsskydd och hyresvärdens respektive hyresgästens skyldigheter och rättigheter.

Formkrav vid fastighetsköp

Formkrav fastighetsköp. Vid fastighetsköp gället många formkrav. Vid ett fastighetsköp finns det ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet ska vara giltigt. Fastighetsköpet skall genomföras genom att man upprättar en skriftlig handling som undertecknas av säljaren och köparen. Av handlingen skall framgå köpeskilling för aktuell fastighet. En överlåtelseförklaring är också ett formkrav, det vill säga att det av köpehandlingen framgår att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Om dessa formkrav ej är uppfyllda är ett fastighetsköp ogiltigt.

Ett fastighetsköp får ej göras beroende av villkor under mer än två år. Om man i köpeavtalet avtalar om villkor som sträcker sig över längre tid än två år är fastighetsköpet också ogiltigt.

Om säljaren och köparen kommer överens om annan köpeskilling än den som anges i aktuell köpehandling, är den överenskommelsen ogiltig. Den köpeskilling som gäller är istället den som står i köpehandlingen.

Det är vanligt att man även upprättar ett köpebrev. I själva köpehandlingen, köpeavtalet, anges ofta att köpebrev skall upprättas. Har man tagit in en sådan formulering anses fastighetsförvärvets fullbordan gjorts beroende av att köpeskillingen erlägges. Säljaren kan då häva köpet om köparen inte betalar i tid. Köpebrevet skrivs alltså först när köpeskillingen är betald. Ett köpebrev är dock inte något för ett fastighetsköp.

Våra jurister kan hjälpa dig att upprätta köpehandlingar som uppfyller formkrav vid fastighetsköp.

Klagomål på hantverkare ökar kraftigt

Klagomål på hantverkare och bygge Nyligen av Konsumentverket publicerad statistik visar att klagomålen på hantverkare har ökat med 10 % jämfört med 2008. Av de totalt cirka 104 000 konsumentklagomålen från 2008 handlade 21 785 om boende. Hälften av dessa klagomål handlar om reparations- och underhållstjänster.

Klagomålen som rör reparations- och underhållstjänster handlar många gånger om att arbetet blev dyrare eller inte utfört på det sätt som konsumenten trodde var överenskommet.

Vi på Waldenberg Melin Juridik vill ge följande råd till den som skall anlita hantverkare för reparations- eller underhållstjänster:

  • Se till att skriva avtal om det som är viktigt för Dig som konsument. Viktiga frågor är här vad som skall ingå i tjänsten/arbetet, vad det skall kosta och när det skall vara klart.
  • Upprätta ett skriftligt avtal för att undvika missförstånd. Ett skriftligt avtal gör det också lättare för Dig som konsument att få rätt om Du är missnöjd och vill klaga.
  • Om tilläggsarbeten uppstår under resans gång; glöm ej att avtala även om dessa. Även detta avtal bör vara skriftligt.

Om Du som konsument funderar på att anlita en hantverkare och vill upprätta ett avtal eller har funderingar på hur Du bör utforma ett sådant för att tillvarata Dina intressen på bästa sätt är Du välkommen att kontakta oss. Vi kan också hjälpa Dig om Du är missnöjd med en redan anlitad hantverkare och befinner Dig i början av, eller mitt uppe i en tvist.

Fel i fastighet

Fel i fastighet kan till exempel vara rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Jordabalken innehåller inte någon definition av begreppet fel men rent allmänt kan emellertid sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva. Vilken standard köparen har rätt att kräva kan framgå av avtalet mellan parterna eller om så ej är fallet, bestäms standarden utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, det vill säga utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Felen enligt jordabalken delas in i tre kategorier; rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel i konkret eller abstrakt bemärkelse.

Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Detta kan bero t.ex. på att fastigheten är belastad med panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter utöver vad som förutsattes vid köpet. Enligt normal standard är fastigheten inte belastad med panträtter, nyttjanderätter och dylikt. Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, det vill säga köparen skall ha varit i god tro. Någon undersökningsplikt för köparen finns inte motsvarande vad som gäller för de faktiska felen.

Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet utgör hinder i möjligheterna att använda fastigheten. Beslut om exempelvis ett rivningsförbud måste dock föreligga vid tiden för köpet. Köparen skall kunna utgå från att full rådighet över fastigheten finns, det vill säga att detta är normal standard. Köparen måste ha varit i god tro om felet för att säljaren skall kunna hållas ansvarig. Köparen har inte heller vad avser rådighetsfel någon direkt undersökningsplikt.

Med faktiska fel avses framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet. Det kan handla om otjänligt dricksvatten, rötskador, otät skorsten, förekomst av skadedjur med mera. Fastigheten avviker helt enkelt från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad köparen med fog faktiskt har kunnat förutsätta, är inte alltid lätt att svara på. En bedömning får göras från fall till fall, faktorer som köpeskillingens storlek kan påverka; om fastigheten har sålts till ett lågt pris får köparen räkna med fler brister. Fastighetens ålder är också en faktor att beakta, är den nybyggd anses köparen inte behöva tolerera fel i samma utsträckning som om byggnaden vore äldre.

När det gäller faktiska fel har köparen en relativt långtgående undersökningsplikt. Denna plikt innebär att fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som bör föregå fastighetsköpet, svarar säljaren inte för. Är felet däremot av sådan art att köparen inte borde ha upptäckt det vid sin undersökning – och inte heller borde ha räknat med att det skulle finnas – är det ett så kallat dolt fel. Sådana fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Undersökningsplikten fördelar ansvaret för fel, mellan köpare och säljare. Som köpare bör man vara oerhört noggrann och uppmärksam i sin undersökning av fastigheten, då rättspraxis ställer mycket höga krav på köparen i detta avseende. I vissa fall kan dock köparens undersökningsplikt reduceras, så är fallet exempelvis om säljaren har gjort utfästelser avseende fastighetens skick.

För det fall att fel i fastigheten kan konstateras, kan köparen kompenseras på olika sätt. De så kallade felpåföljder vilka kan påkallas är hävning av köpet, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Enligt lag kan man inte kräva avhjälpande av felet, köparen och säljaren kan dock träffa ett avtal om sådant avhjälpande.

Om köparen vill göra anspråk gällande mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten, måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det att denne märkt eller borde märkt felet. Reklamerar köparen för sent förlorar denne sin möjlighet att göra felet gällande.

Ofta uppstår oenighet mellan köpare och säljare avseende om fel verkligen föreligger och vilken rätt till kompensation köparen i sådana fall skall ha. Detta kan leda till tvistigheter dem emellan. Befinner Du Dig i en liknande situation och önskar juridisk hjälp på fastighetsrättens område, kan juristerna på Waldenberg Melin Juridik bistå Dig med detta.

Ansökan om lagfart

Den som förvärvat en fastighet ska ansöka om lagfart. Förvärvaren ska söka lagfart efter de flesta förvärv, exempelvis köp, byte, gåva, arv, bodelning och fusion. Lagfart är en slags offentlig registrering som visar för allmänheten vem ägaren är; en formell registrering i inskrivningsdelen av ett gjort förvärv. Enligt 20 kap 2 § jordabalken ska lagfart sökas senast tre månader räknat från den dag då den handling, som grundar förvärvet, upprättades. Med förvärv avses alla typer av s.k. fångeshandlingar där äganderätten övergått på annan och med upprättande avses den dag då handlingen undertecknades.

Att ansöka om lagfart är en skyldighet för den som förvärvat fast egendom, den som inte söker lagfart i tid kan föreläggas att göra det vid vite, även om det inte är vanligt förekommande. Att söka lagfart kan också betraktas som en rättighet för förvärvaren att söka och få lagfart; att få lagfart är viktigt i den bemärkelsen att förvärvaren ska kunna ha full kontroll över sitt förvärv och sin egendom.

Sedan den 1 juli 2008 har Lantmäteriet ansvar för inskrivningsverksamheten i landet. En ansökan om lagfart ska göras skriftligen och till ansökan ska alltid bifogas den fångeshandling som ligger till grund för ansökan. Är det exempelvis fråga om en lagfartsansökan på grund av köp ska således köpebrevet bifogas. Fastighetsregistret innehåller såväl aktuella som historiska uppgifter om vilka som är och har varit lagfarna ägare av en fastighet. Äganderätten till en fastighet förs inte över i och med registreringen, vilket är fallet i vissa andra länder. Äganderätten övergår i istället i och med att civilrättsligt giltiga handlingar undertecknas. Om överlåtelse av en fastighet inte uppfyller gällande krav kan ansökan om lagfart gå åter, avvisas, avslås, uppskjutas eller förklaras vilande.

Behöver Du hjälp med ansökan om lagfart kan juristerna på Waldenberg Melin Juridik bistå Dig med detta.

Sambors gemensamma bostad

Regleringar om sambors gemensamma bostad Sambolagen reglerar sambors gemensamma hem, alltså den permanentbostad som man bor i. Det finns flera regleringar som man bör vara medveten om.

Om man som sambos separerar skall den gemensamma bostaden ingå i bodelningen om den är anförskaffad för gemensamt bruk. Har man flyttat in i sin sambos redan befintliga bostad har man som huvudregel ingen rätt att kräva bodelning av denna.

Den andra delen av regleringen av sambors gemensamma hem är det skydd för befintligt bostad som sambos har genom reglerna kring överlåtelse. Om en bostad är permanentbostad för båda samborna har den ena sambon, även om denne är ensam ägare, ej rätt att utan den andra sambons samtycke sälja, ge bort eller hyra ut den gemensamma bostaden. För att skydda sig mot att så sker kan samborna begära att det hos inskrivningsmyndigheten noteras att bostaden är gemensam bostad för dem båda. En sådan inskrivning skyddar sambon och skall kontrolleras av den som till exempel vill köpa en fastighet.

Ytterligare en regel finns gällande sambors gemensamma bostad. Även om bostaden ej skall ingå i en bodelning, alltså inte är anförskaffad för gemensamt bruk, kan den andra sambon ha rätt att ta över bostaden. Det görs en behovsprövning och man tittar på vem som har störst behov av bostaden. I många fall handlar det om hur barnens fortsatta boende är reglerat. Finns det ej barn i förhållandet krävs synnerliga skäl för att en sambo ska få ta över en bostad som ej skall ingå i bodelningen.

Gåva av fastighet

Det finns mycket att tänka på när man ska ge någon en fastighet i gåva När man har för avsikt att ge en fastighet i gåva till någon är det viktigt att göra detta på rätt sätt. Lämpligen upprättar man ett gåvobrev. Gåvobrevet kan sedan ligga till grund för en ansökan om lagfart för gåvotagaren. När man upprättar ett gåvobrev finns det ett antal saker att tänka på, vissa endast tillämpliga vid gåva av fastighet, vissa generella för alla typer av gåvor.

En mycket vanlig formulering i ett gåvobrev är att man reglerar att gåvan ska utgöra gåvotagarens enskilda egendom. På så sätt skyddas egendomen om gåvotagaren skulle skilja sig. Vidare är det vanligt att man funderar över om gåvan ska utgöra förskott på arv eller ej.

Om man ger en gåva till ett av två barn och inte reglerar något om arvsförskott kommer gåvan vid arvsskiftet ses som förskott. Har man för avsikt att skänka till exempel en fastighet och vill att arvet vid ett senare tillfälle ska delas lika är det viktigt att man klargör detta. För det fall att alla i syskonskaran får lika del i fastigheten har detta mindre betydelse vid gåvotillfället. Många förbehåller sig rätten att få nyttja fastigheten efter att de skänkt bort den till exempelvis barnen. På så sätt kan man fortsätta besöka sin sommarstuga eller sitt torp, eller bo kvar i sin bostad även om gåvotagaren äger denna.

Arvs- och gåvoskatten är numera borttagen varför man inte behöver överväga de skattemässiga konsekvenserna i lika stor utsträckning idag som för några år sedan. När det gäller gåva av fastighet måste man dock ha i åtanke att gåvotagaren kommer vara den som efter gåvotillfället betalar fastighetsskatten. Det är också viktigt att ha i åtanke sådant som fastighetsförsäkring och liknande när man skänker bort eller tar emot en fastighet.

Ett vanligt gåvobrev behöver inte registreras för att vara giltigt, sker gåvan mellan makar skall dock registrering ske vid tingsrätten.

Vi på Waldenberg Melin Juridik hjälper dig gärna att upprätta ditt gåvobrev och i de flesta fall kan vi erbjuda ett fast pris. För den som önskar bistår vi även med ansökan om lagfart.