Warning: call_user_func_array() expects parameter 1 to be a valid callback, no array or string given in /storage/content/02/154802/ijuridik.se/public_html/wp-includes/class-wp-hook.php on line 286

8 kap. Arrende i allmänhet

Inledande bestämmelser

1 §  Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt
bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat
ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende
eller anläggningsarrende.

2 § Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9–11
kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i
hans ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande
fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller
annat avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i
avtalet. Ansökan får inte prövas om den kommer in till arrendenämnden
senare än en månad efter det att avtalet ingicks. Leder en prövning till
att godkännande vägras, förfaller avtalet, om inte något annat har
överenskommits. Lag (1984:678).

Arrendeavtals ingående

3 §  Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende
skall upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor
anges. Ändring eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.
Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal
blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal
sedermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för
skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år från det jorden
avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat
överenskommes.

Arrendeavtals upphörande vid uppsägning m.m.

4 § Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är
förverkad, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast
efter uppsägningen, om ej rätten finner skäligt ålägga arrendatorn att
avflytta tidigare eller annat följer av 25 §.

Om arendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller
arrendator rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den
fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen.
Frånträder arrendatorn avtalet med stöd av 7 kap. 30 § andra stycket,
skall avtalet, om arrendatorn begär det i uppsägningen, i stället
upphöra att gälla den dag då arrendatorn till följd av
fastighetsregleringen är skyldig att avträda mark. Sker uppsägningen
innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet genast att
gälla.

Fardag är den 14 mars. Lag (1989:722).

5 § Är vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att
gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det
uppsägning skedde. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt
arrendestället, upphör avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu
gäller ej, om uppsägningstid avtalats.

6 § Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet
för arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda
som arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet
träffades. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap får jordägaren
dock uppsäga avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av
arrendatorns eller den efterlevande makens död, skall arrendestället
avträdas på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från
dödsfallet.

7 §  Infaller dag då arrendestället enligt lag eller avtal skall
tillträdas eller avträdas på söndag eller annan allmän helgdag, skall
tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag, om ej annat
avtalats.

Sättet för uppsägning

8 § Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av
uppsägningen lämnas. I fall som avses i 11 kap. 6 och 6 a §§ skall
uppsägningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som
är behörig att ta emot arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12–15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i
rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till
vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse
med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas
icke någon som angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den
söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts
nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att
mottaga uppsägning för honom, får uppsägningen ske genom kungörelse i
Post- och Inrikes Tidningar.

En ansökan hos domstol med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra
eller att arrendator skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen
(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning om att arrendator
skall avhysas.

Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av avtal om
anläggningsarrende finns i 11 kap. 6 §. Lag (1991:850).

9 § Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd
är större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig
uppgift, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften
och ersättning för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av
ringa betydelse eller har mer än ett år gått från tillträdet, får
uppsägning ske endast om jordägaren förfarit svikligt.

10 § Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde,
jordras eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till
skadan, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften.
Han får även uppsäga avtalet, om ej förändringen är av ringa betydelse.
Uppsägning får ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller,
om denna inträffade innan arrendatorn tillträdde arrendestället, från
tillträdet.

11 §  Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att
annat förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses
i 7 kap. 25 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av
arrendeavgiften. Arrendatorn har även rätt att uppsäga avtalet enligt
reglerna i 10 §, om han var i god tro när avtalet träffades.
Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

Betalning av arrendeavgift

12 §  Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje
arrendeårs utgång, om ej annat avtalats.

12 a § Anser arrendatorn att han enligt en bestämmelse i denna balk
har rätt till nedsättning av arrendeavgiften eller till ersättning
för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon
annan motfordran hos jordägaren, och vill arrendatorn dra av
motsvarande belopp från en arrendeavgift som utgår i pengar, får han
deponera beloppet hos länsstyrelsen. Detta gäller också när parterna
är oense om storleken på en arrendeavgift som skall utgå i pengar men
vars belopp inte framgår av avtalet.

Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen
(1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

När arrendatorn vill deponera ett belopp hos länsstyrelsen enligt
första stycket, skall han lämna skriftliga uppgifter i två exemplar
om arrendeförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller
tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som
länsstyrelsen finner skälig, för den kostnad jordägaren kan få för
att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får
jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på
grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom.

Länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition får överklagas till
tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande
gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden. Lag (1996:246).

12 b § Länsstyrelsen skall genast underrätta jordägaren i
rekommenderat brev om en deposition enligt 12 a §.

Ett deponerat belopp skall genast sättas in på ett räntebärande
konto. Räntan skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Om jordägaren inte inom tre månader från det att beloppet har
förfallit till betalning och underrättelse om depositionen har sänts
till honom visar att han kommit överens med arrendatorn om att han
skall få lyfta beloppet eller att han väckt talan om detta mot
arrendatorn, har arrendatorn rätt att få tillbaka det deponerade
beloppet. Om jordägaren har väckt talan inom den angivna tiden, får
beloppet inte lyftas förrän denna talan har blivit slutligt avgjord.
Lag (1995:1474).

Besiktning m.m.

13 § Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för
besiktning. Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att
låta det visas på lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta
arrendatorn om dagen för besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen

14 § Är pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och
försämras säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny
säkerhet med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom
tre månader, får jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har
jordägaren rätt till ersättning för skada.

Utmätning och konkurs

15 § Om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen, får arrendatorn
uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad från det arrendatorn fick kännedom om att
fastigheten blivit utmätt. Upphäves utmätningen eller förfaller eljest
frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning ske därefter. Lag
(1971:503).

16 §  Bestämmelserna i 15 § äger motsvarande tillämpning, om jordägaren
försättes i konkurs före tillträdesdagen.

17 §  Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet.
Jordägaren har därvid rätt till ersättning för skada.

18 §  Försättes vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller
lägenhetsarrende arrendatorn i konkurs innan han tillträtt
arrendestället och har ej jordägaren säkerhet för avtalets fullgörande
med vilken han skäligen kan nöjas, får jordägaren uppsäga avtalet, om
han ej erhåller sådan säkerhet inom en vecka efter anfordran.

Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som ej
understiger tio år, skall jordägaren utge skälig ersättning för
arrenderättens värde, om ej annat avtalats. I annat fall än då avtalet
träffats för viss tid som ej understiger tio år har jordägaren, om han
uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

19 §  Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycket upplåta
nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Han får dock, om
ej annat avtalats, hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område
av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det
kan ske utan olägenhet för jordägaren.

20 § Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan
ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats.

Bortförande av arrendatorn tillhörig egendom

21 § Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller
har han i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat
honom, skall byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas
jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet. Har
jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat
sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen
eller överlåta den till en tillträdande arrendator. Om han för bort
egendomen, skall han dock återställa arrendestället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från
arrendestället bortfört eller överlåtet till den tillträdande
arrendatorn inom tre månader från det arrendestället avträddes eller
anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan
lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller
annan anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn
ersatt jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som
arrendatorn i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare
arrendator.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.
Lag (1995:567).

22 § Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom
tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han att inom tre
månader efter anmaning föra bort egendomen, tillfaller den jordägaren
utan lösen.

Arrenderättens förverkande

23 § Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att
uppsäga avtalet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en
månad efter förfallodagen,

2. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad
som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager
rättelse,

3. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som
förutsatts vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i
avtalet eller detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från
vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter
arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter
nyttjanderätt,

5. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last
är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada. Lag
(1984:678).

24 § Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 §
första stycket 1–3 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin
rätt att säga upp avtalet, kan arrendatorn inte därefter skiljas från
arrendestället på den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren inte har
sagt upp avtalet inom sex månader från det han fick kännedom om
förhållande som avses i 23 § första stycket 4 eller 5. Lag (1984:678).

25 § Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning
därav uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas
från arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen
från uppsägningen. I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort
vad som sålunda fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om
vräkning icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från
uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

26 § Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från
det arrendatorn avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende syn som
skall ligga till grund för avräkning, klandras före utgången av tid som
angivits nu, får talan väckas inom två år från det klandret slutligt
avgjordes. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad, om ej
annat avtalats. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

27 § Vid jordbruksarrende och bostadsarrende har arrendatorn i vissa
fall rätt att förvärva arrendestället enligt lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Lag (1985:659).
28 § Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan
jordägare och arrendator, att framtida tvist med anledning av
arrendeförhållandet skall hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra
skiljedomen, inte göras gällande i fråga om arrendatorns rätt
eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på
arrendestället, fastställande av arrendevillkor i fall som
avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller
bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller
skiljeavtalet inte såvitt därigenom skiljemän utsetts eller
bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras
utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen (1999:116) om skiljeförfarande
tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock inte hinder för att i
skiljeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller
bestämma viss tid för meddelande av skiljedom.
Lag (1999:119).

Förfarandet i arrendetvister

29 § I varje län skall finnas en arrendenämnd. regeringen kan dock
bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för
arrendenämnd. Lag (1974:820).

30 § Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att
pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller
bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning och
bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som
enligt denna balk ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd
i arrendetvister. Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i
särskild lag.

31 § Beslut av arrendenämnden i fråga om förlängning av
arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap.
6 a § eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller
i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §
eller 11 kap. 6 b § får överklagas till den hovrätt inom vars
domkrets arrendenämnden är belägen.

Arrendenämndens beslut i ett ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller
17 §, 10 kap. 2, 3, 4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får inte
överklagas. Lag (2005:1058).

31 a § Vid överklagande av arrendenämndens beslut tillämpas, om
inte annat sägs, de regler i lagen (1996:242) om
domstolsärenden som gäller vid överklagande av en tingsrätts
beslut.

Prövningstillstånd krävs inte för att hovrätten skall pröva
arrendenämndens beslut. Lag (2005:1058).

31 b § I hovrätten får utöver lagfarna ledamöter ingå en
teknisk ledamot, om målets beskaffenhet eller något annat
särskilt skäl föranleder det.

I fråga om kvalifikationskrav för en teknisk ledamot, möjlighet
för hovrätten att låta en ledamot verkställa en undersökning på
platsen och i fråga om utredning som en teknisk ledamot
verkställt gäller 14-16 §§ lagen (1969:245) om domstolar i
fastighetsmål. Lag (2005:1058).

31 c § Vid sammanträde i domstol får förhör med part hållas
under sanningsförsäkran. Vid ett sådant förhör gäller 37 kap.
rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

31 d § Ett beslut av hovrätten i fråga om uppskov med avträde
enligt 9 kap. 12 b § eller 10 kap. 6 a §, såvitt avser
hänvisningen till 9 kap. 12 b §, eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller 21 a § eller 11 kap. 6 b § får inte
överklagas. Hovrätten får dock tillåta att beslutet överklagas,
om det finns särskilda skäl för en prövning av om tillstånd
skall ges enligt 54 kap. 10 § första stycket 1
rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

32 § En arrendetvist som inte enligt 30 § skall prövas av en
arrendenämnd skall tas upp av den fastighetsdomstol inom vars
område fastigheten är belägen. Även ett ärende enligt 9 kap.
24 § tas upp av denna domstol.

Om laga domstol i tvist med anledning av tillfällig upplåtelse
av mark för uppställning av fordon finns bestämmelse i 10 kap.
10 § rättegångsbalken. Lag (2005:1058).

33 § Har upphävts genom lag (2005:1058).

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Svenska lagar, praxis & regler!