Etikettarkiv: Jordabalken

Avgörande: T 1076-12

Tillämpning av den s.k. generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 jordabalken vid omfattande ombyggnad av stadsdelscentrum. Fråga om hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet när lokalhyresgästen är näringsidkare och hyresvärden tar lokalen i anspråk för att få en ekonomiskt mer lönsam användning av lokalen efter om- och tillbyggnad.

Dom i tvistemål: T 1305-11

Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fe…

Beslut och utslag: Ö 1400-10

Beslut och utslag: Ö 1400-10! En fastighetsägare anmälde uppsägning av tre tomträttsavtal efter utgången av den tid som anges i 13 kap. 15 § jordabalken varefter inskrivningsmyndigheten antecknade uppsägningarna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Av bestämmelsens ordalydelse följer att uppsägningarna då var ogiltiga. Anteckningarna innebär inte att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande so… Fortsätt läsa Beslut och utslag: Ö 1400-10

Fel i fastighet

Fel i fastighet kan till exempel vara rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Jordabalken innehåller inte någon definition av begreppet fel men rent allmänt kan emellertid sägas att fel i fastighetsköprättslig mening föreligger om fastigheten avviker från den standard köparen har rätt att kräva. Vilken standard köparen har rätt att kräva kan framgå av avtalet mellan parterna eller om så ej är fallet, bestäms standarden utifrån vad som är normalt för en viss typ av fastighet, det vill säga utifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet. Felen enligt jordabalken delas in i tre kategorier; rättsliga fel, rådighetsfel och fysiska fel i konkret eller abstrakt bemärkelse.

Ett rättsligt fel föreligger när köparens möjlighet att rättsligt förfoga över fastigheten är begränsad. Detta kan bero t.ex. på att fastigheten är belastad med panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter utöver vad som förutsattes vid köpet. Enligt normal standard är fastigheten inte belastad med panträtter, nyttjanderätter och dylikt. Säljaren ansvarar för ett rättsligt fel om köparen inte kände till att rättigheten fanns, det vill säga köparen skall ha varit i god tro. Någon undersökningsplikt för köparen finns inte motsvarande vad som gäller för de faktiska felen.

Ett rådighetsfel föreligger när ett beslut från en myndighet utgör hinder i möjligheterna att använda fastigheten. Beslut om exempelvis ett rivningsförbud måste dock föreligga vid tiden för köpet. Köparen skall kunna utgå från att full rådighet över fastigheten finns, det vill säga att detta är normal standard. Köparen måste ha varit i god tro om felet för att säljaren skall kunna hållas ansvarig. Köparen har inte heller vad avser rådighetsfel någon direkt undersökningsplikt.

Med faktiska fel avses framförallt avvikelser i fastighetens fysiska beskaffenhet. Det kan handla om otjänligt dricksvatten, rötskador, otät skorsten, förekomst av skadedjur med mera. Fastigheten avviker helt enkelt från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vad köparen med fog faktiskt har kunnat förutsätta, är inte alltid lätt att svara på. En bedömning får göras från fall till fall, faktorer som köpeskillingens storlek kan påverka; om fastigheten har sålts till ett lågt pris får köparen räkna med fler brister. Fastighetens ålder är också en faktor att beakta, är den nybyggd anses köparen inte behöva tolerera fel i samma utsträckning som om byggnaden vore äldre.

När det gäller faktiska fel har köparen en relativt långtgående undersökningsplikt. Denna plikt innebär att fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som bör föregå fastighetsköpet, svarar säljaren inte för. Är felet däremot av sådan art att köparen inte borde ha upptäckt det vid sin undersökning – och inte heller borde ha räknat med att det skulle finnas – är det ett så kallat dolt fel. Sådana fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Undersökningsplikten fördelar ansvaret för fel, mellan köpare och säljare. Som köpare bör man vara oerhört noggrann och uppmärksam i sin undersökning av fastigheten, då rättspraxis ställer mycket höga krav på köparen i detta avseende. I vissa fall kan dock köparens undersökningsplikt reduceras, så är fallet exempelvis om säljaren har gjort utfästelser avseende fastighetens skick.

För det fall att fel i fastigheten kan konstateras, kan köparen kompenseras på olika sätt. De så kallade felpåföljder vilka kan påkallas är hävning av köpet, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Enligt lag kan man inte kräva avhjälpande av felet, köparen och säljaren kan dock träffa ett avtal om sådant avhjälpande.

Om köparen vill göra anspråk gällande mot säljaren på grund av ett fel i fastigheten, måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid från det att denne märkt eller borde märkt felet. Reklamerar köparen för sent förlorar denne sin möjlighet att göra felet gällande.

Ofta uppstår oenighet mellan köpare och säljare avseende om fel verkligen föreligger och vilken rätt till kompensation köparen i sådana fall skall ha. Detta kan leda till tvistigheter dem emellan. Befinner Du Dig i en liknande situation och önskar juridisk hjälp på fastighetsrättens område, kan juristerna på Waldenberg Melin Juridik bistå Dig med detta.